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Ristrutturazione

In questa fase storica è l’intervento più diffuso, in linea alle politiche urbanistiche statali, ovvero il recupero del patrimonio edilizio esistete: a dimostrazione di ciò, vi sono anche una serie di incentivi fiscali che l’Agenzia delle Entrate dispone verso i committenti dei lavori. 

È una forma di investimento, che consente l’aumento del valore del bene immobile.

Per far si che ciò avvenga, è però importante pianificare preliminarmente l’intervento, stabilendo i materiali e le modalità, al fine di contenere, proporzionare e definire i costi. 

La ristrutturazione edilizia viene definita nel Testo Unico per l’Edilizia come un insieme di interventi rivolti alla trasformazione degli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Per sapere qual è l’iter burocratico corretto da seguire, devi individuare la “classe” cui le opere da realizzare appartengono, si fa riferimento al predetto Testo Unico, ovvero il D.P.R. n°380/2001, che prevede:

  • Manutenzione ordinaria: Rientrano qui tutti gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
  • Manutenzione straordinaria: Sono così classificate tutte le opere e le modifiche che si rendono necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare  servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso
  • Restauro e risanamento conservativo: Sono compresi gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio
  • Ristrutturazione edilizia: Si intendono gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti. Nell’ambito della ristrutturazione edilizia sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Cosa significa ristrutturare casa?

In Italia vista l’attuale difficoltà burocratica ed economica nel demolire e ricostruire un edificio e l’importante fenomeno del decremento demografico, possiamo prevedere che il campo della ristrutturazione rappresenterà per diverso tempo, uno dei maggiori banchi di prova dell’edilizia residenziale. Oltretutto è in forte crescita il numero di abitazioni sfitte, pertanto il mercato della ristrutturazione ha di gran lunga superato quello delle nuove costruzioni, favorendo il contenimento della cementificazione e del consumo del suolo.

La ristrutturazione della propria casa è uno dei momenti più importanti della vita, considerando l’emozione di vedere il proprio habitat trasformarsi in ciò che uno ha sempre desiderato. 

Non è un percorso semplice, ma è caratterizzato da difficoltà ed imprevisti, per questo è importante affidarsi ad un professionista specializzato che possa affiancare il cliente durante il percorso. Il tecnico non è solo una figura obbligatoria ai fini dell’ottenimento dei permessi edilizi, ma risulta un riferimento di fiducia fondamentale per le scelte progettuali e per la gestione dei lavori durante il cantiere. 

Nelle ristrutturazioni moderne, gli interventi spesso comprendono una riqualificazione energetica, che garantisce con il tempo un miglioramento delle prestazioni energetiche ed un conseguente risparmio sui consumi in bolletta.

Qual è l'iter corretto da seguire per una ristrutturazione?

  • incaricare un professionista: come anticipato, è il passo iniziale fondamentale, utile per gli adempimenti burocratici, ma soprattutto per le consulenze tecniche nelle scelte progettuali
  • stabilire il budget: è importante definire l’importo massimo dei lavori e indicarlo al progettista, al fine di redigere il progetto con questo dato fondamentale
  • la scelta del progetto: più il progetto è definito, meno sorprese ci saranno in fase d’opera. È necessario indicare al progettista le esigenze, sulle quali nasceranno le soluzioni di progetto. Contestualmente alla definizione del progetto è necessario far redigere dal tecnico il computo metrico, dal quale le imprese formuleranno le offerte confrontabili tra loro
  • la scelta dell’impresa: così come per il professionista, la scelta dell’impresa è il fulcro dell’intervento di ristrutturazione. La valutazione dovrà avvenire non solo per l’aspetto economico, ma soprattutto per la qualità e per il rispetto dei requisiti di idoneità tecnico-professionale. Dopo aver definito le lavorazioni ed i rispettivi importi, è importante sottoscrivere il contratto di appalto nel quale vengono identificati l’oggetto dell’appalto, l’importo, la tempistica di esecuzione, le modalità di pagamento e gli obblighi delle parti
  • l’inizio dei lavori: prima dell’inizio dei lavori è necessario accertarsi dei regolari permessi del Comune e qualora servisse, trasmettere all’ASL la notifica preliminare di cantiere (affissa e ben visibile in cantiere). Di questi aspetti se ne occupa il tecnico
  • il termine dei lavori: per concludere l’iter amministrativo è necessario comunicare la fine dei lavori al Comune e qualora necessario, allegando la variazione catastale e l’Attestato di Prestazione Energetica. Per determinati interventi è necessario trasmettere la SCIA per l’agibilità

Ristrutturazione: quali sono gli errori più comuni (da evitare)?

  • non rivolgersi ad un tecnico professionista
  • non valutare opportunamente gli spazi interni dell’abitazione
  • scegliere una ditta poco affidabile solo in base al prezzo
  • risparmiare su tutto
  • rinunciare ad una visione globale del progetto
  • Mancato invio della comunicazione alla ASL competente, se dovuta in base alla tipologia di lavori: questo può comportare anche all’invalidazione delle detrazioni fiscali

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