Condono edilizio 2024: tutto quello che c'è da sapere

In questi ultimi mesi abbiamo sentito spesso parlare del condono, oppure del piano “salva-casa” come battezzato dal Ministro Matteo Salvini. È opportuno però fare un po’ di chiarezza, per contestualizzare la notizia rispetto alle centinaia di casistiche, quasi tutte diverse, che che quotidianamente noi tecnici dobbiamo affrontare.

Il condono edilizio 2024 è basato su tre punti focali:

(1) Recupero del patrimonio edilizio

• recupero e non espansione: si escludono automaticamente i casi di nuova costruzione, in linea all’ultimo condono del 2004 (D.Lgs. n°269/2003)
• Rigenerazione urbana
• efficiantamento energetico

(2) Lievi difformità

• immobili o unità immobiliari spesso risalenti, presenza di “lievi” difformità che la normativa vigente non consente di sanare e che ostacolano la realizzazione di interventi di manutenzione anche ordinaria, limitandone la commerciabilità

(3) Semplificazioni

• aggravio amministrativo a carico degli uffici comunali competenti che, a causa della frammentarietà della disciplina di settore, non riescono a fornire risposte in tempi certi alle richieste di accertamento dello stato legittimo

Di fatto si tratta di un riordino del Testo Unico dell’Edilizia, entrato in vigore ormai oltre 20 anni fa (D.P.R. n°380/2001), con lo scopo di adeguarlo alle attuali esigenze del settore.

L’obbiettivo di questo condono è tutelare i seguenti interessi:

• interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione di situazioni di incertezza giuridica in merito allo stato di legittimità degli immobili con riferimento alle “lievi” difformità
• legittimo affidamento dei privati proprietari di immobili rispetto a difformità edilizie a vario titolo “tollerate ” dall’ordinamento, che però non consentono di dimostrare lo stato legittimo dell’immobile
• interesse pubblico/privato alla riqualificazione e alla valorizzazione economica degli immobili e delle unità immobiliari interessate da lievi difformità
• interesse del “ settore casa ” e del mercato delle abitazioni al pieno utilizzo degli immobili ed unità immobiliari che non versino in una condizione di totale abusività, ma che non sono pienamente “ commerciabili” a causa di rigidità amministrative

Ma cosa si intende per lievi difformità?

Si considera prioritario, in una prospettiva di breve periodo, affrontare le seguenti “lievi” difformità edilizia.

(1) Difformità di natura formale

• incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile
• tutela del legittimo affidamento del proprietario relativo ad interventi edilizi antecedenti alle novità introdotte nel 1977 dalla cd. “Legge Bucalossi” , che ha subordinato il diritto a costruire ad un titolo edilizio rilasciato dal comune a fronte del pagamento di un corrispettivo oneroso

(2) Difformità edilizie "interne"

Afferenti ad una singola unità immobiliare, che, in quanto risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari all’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendono oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare e non consentono una riduzione in pristino.

(3) Difformità che potevano essere sanate all'epoca di realizzazione dell'intervento, ma NON sanabili oggi

A causa della disciplina della “doppia conforme ” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento, sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

In ultimo, questo condono riguarderà anche il cambio di destinazione d’uso nel tema di:

Unità immobiliari:

• semplificazione della procedura per categorie assimilabili anche in deroga ad eventuali prescrizioni e limitazioni urbanistiche
• interne alle zone A), B) o C)
• destinazione d’ uso uguale a quella prevalente all’interno dell’immobile di riferimento

Fabbricati:

• interventi soggetti a SCIA
• rispetto di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche per le aree soggette a vincoli paesaggistici
• deroghe rispetto al reperimento di aree per servizi di interesse generale e dotazione di parcheggi