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Catasto

Cos'è il catasto?

Il Catasto rappresenta l’inventario dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale ed è la base per le imposizioni fiscali.

Inoltre, nel tempo il Catasto ha fornito un’importante base cartografica per scopi civili – Individua gli immobili nelle compravendite, nelle imposte ipotecarie e nell’elaborazione de gli strumenti urbanistici.

Il Catasto è articolato in due sezioni distinte: il Catasto Terreni (CT) ed il Catasto dei Fabbricati (NCEU).

  • Catasto Terreni: è l’inventario di tutte le aree agricole, dei fabbricati rurali, dei terreni incolti (ad esempio i boschi) e delle strade pubbliche. Tramite le mappe, è possibile ricavare la rappresentazione cartografica dell’intero territorio nazionale. Le informazioni che si traggono dalla banca dati del Catasto Terreni riguardano i mappali con le relative superfici, la ditta intestataria e la relative caratteristiche economiche, dalle quali si ricava la base imponibile fiscale.
  • Catasto Fabbricati: è l’inventario di tutte le costruzioni urbane, avendo come riferimento di misure la unità immobiliari; tali unità immobiliari vengono suddivise in base alla destinazione ordinaria e permanente, divise a sua volta in gruppi e categorie diverse per redditività. Queste classificazioni, attribuiscono la rispettiva categoria e classe catastale (ad esempio A= abitazioni e uffici, B= uffici pubblici, C= negozi e magazzini, ecc).
    Il compito del tecnico è calcolare la rendita catastale (valore di reddito) e trasformarla mediante opportuni coefficienti in valori catastali, ovvero valori che esprimono il valore del patrimonio.

Principali servizi catastali

  • Aggiornamento Catasto Fabbricati - Docfa: è una dichiarazione per l’aggiornamento del Catasto Fabbricati e viene eseguita sia per i nuovi immobili sia per la variazione di quelli già esistenti. La dichiarazione viene presentata dagli intestatari dell’immobile all’Agenzia delle Entrate, mediante un atto di aggiornamento redatto da un tecnico abilitato e trasmesso telematicamente tramite la piattaforma Sister.
  • Aggiornamento Catasto Terreni: gli atti di aggiornamento del Catasto Terreni vengono redatti da un tecnico abilitato a seguito di nuove edificazioni, ampliamenti o frazionamenti e vengono trasmessi all’Agenzia delle Entrate mediante la piattaforma Sister:
    1. tipo frazionamento: a seguito di divisione di terreni
    2. tipo mappale: per l’inserimento in mappa dei fabbricati
    3. tipo particellare: atto da presentare in caso di non corrispondenza fra la configurazione o la superficie catastale di una particella trasferita e la sua rappresentazione in mappa
  • Dichiarazione di successione: la dichiarazione di successione deve essere presentata dagli eredi entro 12 mesi dall’apertura della successione, data del decesso del contribuente. A decorrere dal 1° gennaio 2019 la dichiarazione di successione può essere presentata esclusivamente online tramite un software dell’Agenzia delle Entrate, con il vantaggio di velocizzare drasticamente le procedure
  • Istanza catastale: è una domanda di correzione nella banca dati del Catasto, da inoltrare tramite il portale Contact Center, nel caso in cui emergano errori nei dati catastali relativi al proprio immobile.
  • Registrazione contratti di locazione: la registrazione dei contratti deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula e devono essere completi di tutte le informazioni relative al bene, oltre che comprendere l’Attestato di Prestazione Energetica
  • Voltura catastale: è una domanda con cui viene comunicato all’Agenzia delle Entrate la variazione di titolarità di un diritto reale su un bene immobile, spesso a seguito di una compravendita o di una successione
  • Visura catastale: atto di consultazione dei documenti catastali, dal quale si possono evincere i dati identificativi dei beni, i dati degli intestatari ed i dati grafici dei terreni (estratto di mappa catastale) e delle unità immobiliari (planimetrie catastali)

Catasto: quali sono i principali problemi?

I principali problemi e limiti dell’attuale Catasto possono essere i seguenti:

  • non corrispondenza tra la planimetria catastale con lo stato di fatto e con la pratica urbanistica
  • scollamento fra i valori del catasto ed i valori dell’attuale mercato immobiliare
  • mancata registrazione di una parte del patrimonio immobiliare
  • mancata probatorietà del Catasto

Catasto: quali sono le cattive abitudini?

  • spesso capita di verificare i documenti catastali e riscontrare la non conformità con la documentazione amministrativa (titoli edilizi) e con lo stato di fatto. La variazione catastale non è probatoria, quindi è tassativamente obbligatorio regolarizzare la situazione urbanistica e successivamente la planimetria catastale
  • altre volte capita che il cliente acquisti un immobile senza aver verificato i documenti catastali, soprattutto in merito all’individuazione delle categorie
  • Effettuare i lavori e non aggiornare la scheda catastale: al termine dei lavori, è necessario comunicare allo Sportello Unico per l’Edilizia Comunale l’avventura fine dei lavori autorizzati, trasmettendo la registrazione della variazione catastale; se ciò non avvenisse, il proprietario potrebbe essere sanzionato
  • non rispettare le scadenze connesse agli adempimenti catastali

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